第1章:产业园区开发商面临的市场环境分析 16
1.1 产业园区投资开发背景分析 16
1.1.1 产业升级背景下的园区投资机遇 16
(1)各区域承接产业转移分析 16
(2)大型企业转移趋势分析 20
1.1.2 城镇化背景下的产业园投资机遇 20
1.1.3 房地产调控政策下的园区投资机遇 23
1.1.4 资本市场不断完善下的园区投资机遇 25
1.1.5 “一带一路”下产业园区投资机会 25
1.1.6 互联网思维下产业园区投资机会 26
1.2 中国产业园区发展状况分析 28
1.2.1 产业园区发展路径分析 28
1.2.2 产业园区发展现状分析 29
(1)开发区国民经济主体地位不可动摇 29
(2)区域分布明显:东部强、中西部加快进步 30
(3)中国主要产业园区规模扩展情况 30
1.2.3 产业园区经营效益分析 30
1.2.4 产业园区土地成本分析 32
1.2.5 产业园区物业租金分析 33
1.2.6 产业园区发展问题剖析 34
(1)园区的总体规划有待加强 34
(2)土地问题成为发展瓶颈 34
(3)经营管理、配套设施及服务不完善 35
(4)园区产业聚集度不高 35
第2章:产业园区开发商业模式解析 38
2.1 园区开发的盈利方式 38
2.1.1 园区投资运营一体化盈利方式解析 38
2.1.2 商业模式中的通用收入模型 38
2.1.3 园区运营一体化盈利方式解析 39
2.2 产业园区的市场定位 40
2.2.1 各类园区投资效益和增长潜力的评价 40
2.2.2 开发商对产业园区的定位策略与案例 41
(1)单一定位策略与案例 41
(2)组合定位策略与案例 41
(3)利基市场定位策略与案例 41
2.2.3 园区开发的区域市场定位 42
2.2.4 入园企业客户的市场定位 43
2.3 园区开发商商业模式中的关键资源 44
2.3.1 商业模式中通用关键资源模型 44
2.3.2 产业园区开发商的核心资源 45
(1)政府关系资源 45
(2)土地资源 45
(3)金融资源 46
(4)园区招商队伍 46
(5)园区运营人才 46
2.4 园区开发商的资本运作模式 47
2.4.1 园区投资开发的资金需求 47
(1)现实融资需求 47
(2)潜在融资需求 47
2.4.2 传统土地开发融资方式评价 48
2.4.3 房地产信托方式及案例分析 48
(1)贷款型信托及案例 48
(2)股权型信托及案例 49
(3)权益型信托及案例 51
2.4.4 普洛斯REFITs运作案例解析 51
(1)以基金模式实现轻资产扩张 51
(2)围绕基金重整业务架构 53
(3)基金模式撬动资金杠杆 55
(4)收益来源多样化，回报率提升 56
(5)提前兑现开发收益和回笼资金 57
(6)轻资产、高周转运营 58
2.5 园区开发商商业模式中的渠道通路 59
2.5.1 产业园区的营销策略 59
(1)定制营销策略 59
(2)绿色营销策略 60
(3)合作营销策略 60
(4)公关营销策略 60
2.5.2 产业园区的招商策略 62
(1)以良好的服务环境吸引投资 62
(2)制定优惠扶持政策吸引投资 62
(3)依产业分类进行针对性招商 62
(4)实行“驻点招商”策略 62
(5)实行“以商引商”策略 62
(6)采取“同乡会招商”策略 64
2.6 园区开发商商业模式中的客户关系 64
2.6.1 园区代理开发方式下与政府客户的关系 64
(1)开发企业与地方政府的合作方式 64
(2)开发企业与政府关系的构建 64
2.6.2 园区开发商与入园企业客户的关系打造 65
(1)商业模式中客户关系新理念 65
(2)为入园客户提供价值增值服务 66
2.7 园区开发商商业模式中的重要合作伙伴 66
2.7.1 商业模式中重要合作伙伴的通用模型 66
2.7.2 园区开发商商业模式中的典型伙伴 67
(1)非竞争性战略合作 67
(2)同业竞争者的战略合作 68
(3)与供应商的合作 68
2.8 园区开发商商业模式中的成本结构 69
2.8.1 商业模式中通用成本结构模型 69
2.8.2 产业园区开发的重点成本支出 70
(1)园区住宅配套开发成本 70
(2)园区土地整理成本 70
(3)园区基础设施建设成本 71
第3章:典型园区开发商商业模式解析-轻资产模式 73
3.1 园区孵化+地产开发模式-华夏幸福 73
3.1.1 华夏幸福发展历程与现状 73
(1)华夏幸福信息简况 73
(2)华夏幸福的发展历程 73
(3)华夏幸福的发展现状 74
3.1.2 华夏幸福的发展战略定位 76
(1)坚持做强产业新城业务 76
(2)开拓新模式、新领域、新地域 76
3.1.3 华夏幸福园区开发情况 77
3.1.4 华夏幸福园区的经营情况 77
3.1.5 华夏幸福的商业模式解析 79
(1)价值主张 79
(2)关键业务 83
(3)核心资源 84
(4)合作伙伴 85
(5)客户细分 86
(6)客户关系 87
(7)渠道通路 88
(8)收入来源 89
(9)成本结构 90
3.2 专业开发+基金运作模式-普洛斯 91
3.2.1 普洛斯中国发展历程与现状 91
3.2.2 普洛斯的发展战略定位 92
3.2.3 普洛斯的物流业务体系 92
(1)自建租赁 92
(2)收购与回租 93
(3)咨询服务 93
3.2.4 普洛斯中国的园区的开发情况 93
3.2.5 普洛斯园区的经营情况 93
3.2.6 普洛斯的商业模式解析 94
(1)商业模式简图 94
(2)价值主张 96
(3)关键业务 96
(4)核心资源 97
(5)合作伙伴 99
(6)客户细分 99
(7)渠道通路 101
(8)收入来源 101
3.3 产业地产聚合U模式-联东集团 106
3.3.1 联东集团发展历程与现状 106
(1)联东集团信息简况 106
(2)联东集团发展历程 106
(3)联东集团发展现状 107
3.3.2 联东集团发展战略定位 108
3.3.3 联东集团产品系列与价值 108
3.3.4 联东集团园区开发情况 111
3.3.5 联东集团园区经营情况 112
(1)“深耕+开拓”双管齐下，城市布局不断完善 112
(2)海量数据精准触达，线上线下联动招商 113
(3)深化园区运营服务，促进园区持久活力 114
3.3.6 联东集团的商业模式解析 114
(1)商业模式 114
(2)价值主张 115
(3)关键业务 116
(4)核心能力 117
(5)合作伙伴 117
(6)目标客户 119
(7)盈利模式 119
(8)战略布局 121
第4章:典型园区开发商商业模式解析-重资产模式 123
4.1 多园区快速复制模式-天安数码城 123
4.1.1 天安数码城发展历程与现状 123
(1)天安数码城信息简况 123
(2)天安数码城发展历程 124
(3)天安数码城发展现状 126
4.1.2 天安数码城的发展战略定位 126
4.1.3 公司产品系列与定位 127
4.1.4 天安数码城园区的开发情况 129
(1)项目区域分布情况 129
(2)项目占地面积情况 129
4.1.5 天安数码城园区的经营情况 130
4.1.6 天安数码城的商业模式解析 136
(1)商业模式 136
(2)价值主张 138
(3)关键业务 139
(4)核心资源 140
(5)合作伙伴 140
(6)客户定位 140
(7)客户服务 141
(8)资金来源 142
(9)收入来源 142
4.2 单一园区投资运营模式 143
4.2.1 张江高科 143
(1)公司发展历程与现状 143
(2)公司的发展战略定位 145
(3)公司产品系列与定位 150
(4)公司园区的开发情况 151
(5)公司园区的经营情况 154
(6)公司的商业模式解析 164
4.2.2 陆家嘴 165
(1)公司发展历程与现状 165
(2)公司的发展战略定位 165
(3)公司园区的开发情况 166
(4)公司园区的经营情况 167
(5)公司盈利模式转型分析 173
(6)公司现行商业模式解析 175
4.2.3 浦东金桥 175
(1)公司发展历程与现状 175
(2)公司的主要业务及经营模式 177
(3)公司园区的开发情况 177
(4)公司园区的经营情况 179
(5)公司的商业模式解析 187
4.2.4 南京高科 188
(1)公司发展历程与现状 188
(2)公司的主要业务及经营模式 189
(3)公司园区的开发情况 190
(4)公司园区的经营情况 190
(5)公司的商业模式解析 197
4.2.5 金融街 198
(1)公司发展历程与现状 198
(2)公司的发展战略定位 198
(3)公司园区的开发情况 199
(4)公司园区的经营情况 200
(5)公司的商业模式解析 204
第5章:典型园区开发商商业模式的对比评价 206
5.1 典型园区开发商 206
5.2 典型商业模式的适用范围与壁垒 206
5.2.1 典型商业模式的适用范围 206
(1)产业园区开发模式 206
(2)主体企业引导模式 206
(3)产业地产商模式 207
(4)综合运作模式 207
5.2.2 典型商业模式的壁垒分析 207
5.3 不同商业模式下企业战略和能力方面的评价 208
5.3.1 不同商业模式的可复制性评价 208
(1)产业园区开发模式可复制性 208
(2)主体企业引导模式可复制性 208
(3)产业地产商模式可复制性 208
(4)综合运作模式可复制性 209
5.3.2 开发商发展整体战略对比评价 209
(1)产业园区开发模式整体战略 209
(2)主体企业引导模式整体战略 209
(3)产业地产商模式整体战略 210
(4)综合运作模式整体战略 210
5.3.3 企业与地方政府关系的评价 210
(1)产业园区开发模式政企关系 210
(2)主体企业引导模式政企关系 211
(3)产业地产商模式政企关系 211
(4)综合运作模式政企关系 211
5.3.4 企业园区招商能力对比评价 211
5.3.5 企业经营获利能力对比评价 214
5.3.6 企业经营发展能力对比评价 216
第6章:成功进入园区开发的传统地产商商业模式案例分析 224
6.1 传统地产商进行园区的开发背景与现状 224
6.1.1 传统地产开发商转型的背景分析 224
(1)房地产政策的调控 224
(2)地方政府政策支持 226
(3)土地供应结构变化 226
6.1.2 传统地产商产业园区开发情况分析 226
6.2 传统地产商进行园区开发的效益与困境 228
6.2.1 传统地产商产业园区开发效益分析 228
6.2.2 传统地产商产业园区开发困境分析 230
6.3 传统地产商进行园区开发的优劣势分析 231
6.3.1 传统地产商进入园区模式分析 231
(1)与地方政府合作 231
(2)与外资基金合作 232
(3)与大型制造企业合作 233
(4)独立进入、单打独斗 234
6.3.2 传统地产开发商的优势分析 235
(1)项目前期规划优势 235
(2)房地产物业建设优势 235
(3)资源整合与部门协调优势 235
(4)住宅销售与园区投资现金流互补优势 236
6.3.3 传统地产开发商的劣势分析 236
(1)行业开发经验不足 236
(2)开发模式了解欠缺 237
(3)盲目跟风进驻 237
(4)管理水平不足 237
6.4 传统地产商成功进入园区开发的案例分析 238
6.4.1 富力地产 238
(1)园区开发的战略定位 238
(2)公司园区的开发情况 238
(3)公司园区的功能定位 239
(4)公司园区的经营定位 240
(5)园区开发商业模式解析 240
6.4.2 绿地集团 243
(1)园区开发的战略定位 243
(2)公司园区的开发情况 244
(3)公司园区的功能定位 244
(4)公司园区的经营定位 245
(5)园区开发商业模式解析 246
6.4.3 香江控股 251
(1)园区开发的战略定位 251
(2)公司园区的开发情况 251
(3)公司园区的功能定位 252
(4)公司园区的经营定位 252
(5)园区开发商业模式解析 253
6.4.4 招商地产 253
(1)园区开发的战略定位 253
(2)公司园区的开发情况 254
(3)公司园区的功能定位 255
(4)公司园区的经营定位 257
(5)园区开发商业模式解析 258
第7章:“互联网+产业园”创新商业模式案例分析 260
7.1 互联网下产业园创新商业模式分析 260
7.1.1 产业园区互联网思维-社群思维 260
(1)概念“云” 260
(2)园区互联网思维 260
7.1.2 互联网下产业园区运营新模式 263
(1)光谷联合:空间+创投 263
(2)天安数码:智慧园区 263
(3)华夏幸福:服务+孵化 264
(4)华南城:掘金B2B市场新“蓝海” 265
(5)东湖高新:企业合作 268
7.2 “互联网+产业园”典型商业模式案例分析 269
7.2.1 贵安新区“互联网+产业园区”模式 269
(1)贵安新区产业园区简介 269
(2)贵安新区大数据中心建设环境分析 269
(3)贵安新区-贵安云谷分析 270
(4)贵安新区主导产业分析 271
(5)贵安新区产业互动分析 272
(6)贵安新区互联网思维经验 272
7.2.2 联东U谷“互联网+产业园区”模式 278
(1)联东U谷基本信息简介 278
(2)联东U谷跨界思维分析 278
(3)联东U谷布局电商平台 279
(4)联东U谷启动O2O模式 280
(5)联东U谷城市选择标准 280
(6)联东U谷具体业务分析 281
(7)联东U谷产品搭配方式 282
(8)联东U谷互联网思维经验 287
7.2.3 金宇集团“产业整合+国际化+互联网” 291
(1)金宇集团基本信息简介 291
(2)金宇集团定增新建产业园 291
(3)金宇集团升级工艺分析 292
(4)金宇集团产业园区新模式 292
7.2.4 华夏幸福“互联网+产业园区”模式 292
(1)华夏幸福产业园区简介 292
(2)华夏幸福PPP模式分析 293
(3)华夏幸福产业园区模式 294
(4)华夏幸福“互联网+产业+金融”战略 299
(5)华夏幸福业务城市选择 300
(6)华夏幸福互联网思维经验 300
 

图表目录
图表 1 产业园区盈利模式类型 31
图表 2 单一定位策略与案例 41
图表 3 组合定位策略与案例 41
图表 4 利基市场定位策略与案例 42
图表 5 物流地产企业的基金模式示意图 54
图表 6 普洛斯独特的商业模式 95
图表 7 普洛斯旗下业务板块 97
图表 8 普洛斯为客户提供一体化仓储物流解决方案 98
图表 9 普洛斯设立的基金平台明细 99
图表 10 普洛斯中国的10大租户情况表 100
图表 11 普洛斯三大业务 101
图表 12 普洛斯四大平台 102
图表 13 现代物流设施与传统物流设施即按照标准的区别 103
图表 14 普洛斯标准开发业务模式 103
图表 15 普洛斯客户 定制开发业务模式 104
图表 16 普洛斯物业收购与回租业务模式 104
图表 17 普洛斯基金运营模式 105
图表 18 联东u谷的产品矩阵 110
图表 19 联东总部综合体H类和产业综合体U类 111
图表 20 联东集团全国布局 112
图表 21 联东U谷产品特点 114
图表 22 联东集团运营服务体系 115
图表 23 联东集团“物业租售+增值服务”平衡园区内部资金 120
图表 24 联东集团产品付款方式 121
图表 25 天安数码城发展历程 124
图表 26 天安数码城产品的四个时代 128
图表 27 天安数码城产品现有项目的三大类型 128
图表 28  天安数码城主要园区项目 129
图表 29 天安主要财务指标分析 130
图表 30 天安资产负债表 132
图表 31 天安利润表 134
图表 32 一个天安数码城项目内含有的业态 138
图表 33 张江高科发展历程 143
图表 34 张江高科演进过程 146
图表 35 张江高科科技投行战略图解 148
图表 36 张江高科的创投路径 149
图表 37 张江高科的投资风险偏好 150
图表 38 张江高科主要财务指标分析 154
图表 39 张江高科主要经济指标分析 155
图表 40 陆家嘴主要财务指标分析 167
图表 41 陆家嘴主要经济指标分析 168
图表 42 浦东金桥主要财务指标分析 179
图表 43 浦东金桥主要经济指标分析 180
图表 44 目前金桥开发区主要产业发展情况 184
图表 45 金桥开发区产业规模及占比 184
图表 46  金桥开发区产业发展蜕变规律 187
图表 47 南京高科主要财务指标分析 190
图表 48 南京高科主要经济指标分析 191
图表 49 金融街主要财务指标分析 200
图表 50 金融街主要经济指标分析 201
图表 51 产业园6种招商引资模式优缺点比较及创新方向 212
图表 52 产业园区6种招商引资模式比较 213
图表 53 产业园区盈利模式类型 215
图表 54 产业园区盈利点分布情况 216
图表 55 百城样本住宅平均价格及同比 218
图表 56 不同属性房企新发债票息 220
图表 57 绿地集团商业模式 247
图表 58  招商地产产业园业务布局 259
图表 59 天安数码城云桌面网络方案 264
图表 60 联东集团的产业园区分类 281
图表 61 联东U谷产品业态组合三大原则 282
图表 62 联东的客户划分 283
图表 63 适合联东发展的四大基本土地属性 283
图表 64 总部综合体H类和产业综合体U类 284
图表 65 联东严格控制税收与产权挂钩 285
图表 66 联东集团产品付款方式 286
图表 67 联东的产品设计 286
图表 68 华夏幸福的PPP政企合作模式 293
图表 69 政府和华夏幸福的PPP合作模式的利益分配 294
图表 70 华夏幸福园区+地产模式 295
图表 71 华夏幸福资本生态圈 296
图表 72 华夏幸福产业投资 296
图表 73 华夏幸福运营服务体系 298